La visión de un Asset Manager sobre sostenibilidad e inversión inmobiliaria

En los últimos meses, el debate en torno a los criterios ESG ha virado desde el entusiasmo normativo hacia un escepticismo creciente. Varios think tanks y medios económicos advierten de una posible “fatiga verde” en los mercados. Joel Kotkin , desde The Urban Reform Institute, señala que buena parte de la clase media europea y norteamericana percibe las políticas climáticas como una amenaza a su nivel de vida y a la competitividad industrial. Y un estudio reciente del North American Journal of Economics and Finance, que analiza 23 mercados entre 2004 y 2022, concluye que la relación entre los ratings ESG corporativos y la rentabilidad financiera es débil una vez los precios han internalizado la preferencia de los grandes fondos.

Este ruido de fondo no es menor. En algunos foros, se insinúa que podríamos estar entrando en un “periodo de revisión” de los objetivos ESG, especialmente al calor del nuevo ciclo político estadounidense. En Europa, en cambio, la Comisión redobla su apuesta regulatoria. En este contexto, ¿qué hacemos quienes, alejados de la política, gestionamos activos inmobiliarios para inversores institucionales?

La respuesta es simple, pero exige método: evidencias y resultados. Abordar la sostenibilidad sin ideología, como una herramienta de gestión activa. Y tras ejecutar con éxito estrategias ESG en múltiples activos —logísticos, residenciales y comerciales— hoy podemos mostrar evidencias de que las políticas bien diseñadas, comunicadas y aplicadas con rigor técnico sí mejoran la rentabilidad y el valor de los activos:

1. Certificaciones que valen más de lo que cuestan. Edificios certificados con BREEAM Excellent o WELL Gold presentan tasas de absorción más rápidas y mayor estabilidad de ingresos. En logística, estas credenciales son decisivas en procesos de alquiler con operadores de primer nivel y, en fases de venta, permiten diferenciales de pricing de entre 25 y 50 pb en yield respecto a activos comparables sin certificación.
2. CapEx orientado a eficiencia operativa. Inversiones en aislamiento térmico, iluminación LED, sensores de ocupación y cubiertas fotovoltaicas no solo reducen la huella de carbono, sino que permiten rebajar el coste energético operativo entre un 25% y un 40%. En naves big-box, este ahorro va directo al NOI, mejorando el cash-flow y reforzando el valor residual en procesos de desinversión.
3. Menor riesgo regulatorio y fiscal. Inmuebles con ESG integrado están más alineados con normativas futuras (como la Taxonomía UE o las Zonas de Bajas Emisiones urbanas), lo que mitiga riesgos de obsolescencia. En ciudades como Madrid o Barcelona, los activos no adaptados podrían ver limitada su actividad logística o su carga urbanística en los próximos años.
4. Financiación preferente. Varios bancos y entidades de financiación alternativa ya aplican criterios de pricing verde: mejores spreads, mayores ratios LTV y condiciones más flexibles para proyectos con acreditación ESG. En Arbex, hemos cerrado operaciones logísticas con spreads 30 pb inferiores gracias a estrategias de sostenibilidad certificadas.
5. Mayor liquidez y atractivo para el capital institucional. La demanda por parte de core funds, especialmente de países como Alemania, Francia y Países Bajos, se concentra en activos ESG-compliant. Estos inversores exigen trazabilidad y métricas no financieras claras, y están dispuestos a pagar más por activos sostenibles y estabilizados.

Pero también aprendemos de lo que no funciona y sabemos que, en sostenibilidad, no todo lo que brilla es oro. Hemos visto casos donde la instalación de tecnologías “verdes” poco maduras —como ciertos sistemas de climatización geotérmica en residencial multifamily— ha derivado en sobrecostes y fallos de mantenimiento que erosionan la rentabilidad. También se ha intentado justificar desarrollos en ubicaciones poco viables bajo el pretexto de la “descarbonización de la cadena logística”, sin respaldo económico sólido. Lo ESG debe pasar siempre por el tamiz del business plan.

La conclusión es clara. La gestión activa de activos inmobiliarios orientada a objetivos ESG no solo cumple con las expectativas regulatorias o reputacionales. Bien diseñada e implementada, genera rentabilidad, reduce riesgos y potencia el valor del activo en todo su ciclo: desde la comercialización hasta la desinversión.

En ARBEX RE lo estamos viendo con hechos: portfolios logísticos o comerciales con certificaciones BREEAM y activos residenciales en rehabilitación energética avanzan mejor en todos los indicadores clave. Por eso creemos, con datos en la mano, que sostenibilidad y rentabilidad no son caminos divergentes. Son, en realidad, la misma estrategia.